KMK Gecikme Tazminatı
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki %5 gecikme tazminatı ile yasal faiz ve temerrüt faizi aynı anda işletilebilir mi? Bu soruya yanıt vermeden önce KMK’nın 20. maddesinin (c) fıkrasının ikinci cümlesinde yer alan “[g]ider ve avans payının tama mını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” cümlesinin ne manaya geldiğinin analiz edilmesi gerekmektedir. Söz konusu cümlede geçen “tazminat” kelimesi oldukça sıradışı bir şekilde kullanılmıştır. Hukuki terim olarak tazminat yalnızca mahkemelerin maddi veya manevi bir zarar durumunda hükmedebileceği bir ödentidir. Borçlar Kanunu madde 118’de geçen “gecikme tazminatı” da esasen mahkemelerin hükmedebileceği bir tazminattır. Nitekim BK madde 118 ve 119’da bahsi geçen tazminata mahkemenin karar verebileceği nettir.
Gecikme Tazminatının Hukuki Niteliği
KMK’daki “gecikme tazminatı” ifadesi kötü niyet tazminatı olarak dahi kabul edilemez. Zira, Borçlar Kanunu’na göre tazminat ancak dava yoluyla talep edilebilen ve yalnızca mahkeme kararı ile ödenebilen bir bedeldir. Bilindiği üzere İİK’daki kötü niyet tazminatı otomatik şekilde yani kanunla hükmedilmemekte ve yalnızca mahkemelerce hükmedilmektedir. Dolayısıyla dava olmaksızın mahkeme kararı olmaksızın kanunla kötü niyet tazminatına hükmedilmesi mümkün değildir. Çünkü hukuken tazminat, kusurla ve zararla bağlantılı bir kavram olup kusurun veya zararın olup olmadığı durumda tazminatta söz edilemez. Tazminat, kusur ve zarar araştırmasını gerekli kıldığından tazminat ödenebilmesi için dava açılması ve hakim kararı gerekmektedir. Peki gecikme zarar değil midir? Gecikmenin olağan bedeli fazidir. Gecikme tazminatı ise gecikme dışındaki kusur ve/veya zarar durumunda söz konusu olabilir ve kusurun ve zararın oranına göre belirlenir. Her durum ve koşulda geçerli bir gecikme tazminatı olamaz.
Bu bakımından madde metninde geçen “tazminat” kelimesinin gerçek anlamda tazminat olmadığı çok nettir. Peki madde metninde geçen “gecikme tazminatı” cezai şart (ceza koşulu) manasına geliyor olabilir mi? Hayır, bu da mümkün değil. Çünkü yine Borçlar Kanunu madde 179-182 maddelerine göre göre ceza şart ancak bir sözleşmenin taraflarınca ve karşılıklı mutabakat sonucu kararlaştırılabilir. Dolayısıyla bir tür özel borç ilişkisi hükmü olan cezai şart veya ceza koşuşu kanunla getirilemez. Dolayısıyla madde metnindeki tazminat ifadesi gerçek anlamda tazminat olmadığı gibi cezai şart de değildir ve bu bakımdan bu terimin hatalı olduğu ve yanlış kullanıldığı aşikardır.
“Gecikme Tazminatı” Esasen Faizdir
Yukarıda açıklandığı gibi kanunla tazminata hükmedilemeyeceğine göre kanunda geçen “tazminat” kelimesinin gerçek anlamda tazminat olmadığı açıktır. Tazminat ifadesinin cezai şart olmayacağı da açık olduğuna göre söz konusu tazminat ifadesini nasıl yorumlamak gerekir? Kanundaki tazminat terimini KMK’ya özgü bir temerrüt faizi olarak kabul etmek gerekir. Nitekim bu %5’lik (kanunun ilk halinde %10’du) ödemenin herhangi bir kusura veya zarara dayanmaksızın salt gecikmeye dayalı olması zaten bunun temerrüt faizi olduğunu göstermektedir. Dolayısıyla kanundaki “gecikme tazminatı” terimine KMK’ya özgü özel bir faiz olarak algılamak gerekir. Kaldı ki “gecikme tazminatı” ifadesi faiz olarak kabul edilmezse temerrüt faizi + gecikme tazminatı şeklinde bir borç hesabı karşımıza çıkar ki bu da aşağıda açıklanacağı üzere 2025 yılı itibariyle yıllık %113’ten fazla korkunç bir faize denk gelir. Kanunun amacının bir apartman gideri alacağı için böylesine yüksek bir faiz yürütmek olmadığı açıktır.
Peki kanunda neden açıkça faiz kelimesi değil de tazminat kelimesi kullanılmış olabilir? İşte asıl kafa karışıklığı yaratan durum budur. Faiz yerine tazminat kelimesi kullanılması bu kanunu yazan kişilerin liyakatsizliğinden kaynaklanmaktadır. Zaten Kat Mülkiyeti Kanunu genel olarak mevzuatımızdaki en kötü hazırlanmış kanunlardan biri olup bent-fıkra sistematiği dahi yoktur. Sadece bu gecikme tazminatı ifadesi değil kanunun diğer pek çok noktasına hatalar bulunmaktadır. Bu makalenin konusu salt gecikme tazminatı olduğu için kanundaki diğer hatalı düzenlemelere detaylı bir şekilde yer vermeyeceğiz ancak kanunun ne kadar kötü yazıldığının anlaşılması bakımından önemli bir örnek verelim:
KMK madde 25’de aidat borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümünü diğer maliklerin mahkeme kararı ile kendilerine devrini isteyebileceklerine dair akıl dışı düzenleme Anayasa’daki mülkiyet hakkının doğrudan ihlalidir. Eğer aidat borcu ödenmiyorsa kat malikinin bağımsız bölümüne İİK hükümleri uyarınca zaten haciz ve satış işlemi yapılabilecekken böyle garip bir düzenleme getirmek hem mülkiyet hakkını ihlal eder niteliktedir hem de suistimale çok açık bir düzenlemedir. Üstelik bu düzenleme o kadar kötü yazılmıştır ki kanun metninde bu davanın açılması için borcun kesinleşmesi şartı dahi aranmamıştır. Dolayısıyla aidat ve gider borcunu 1 gün geciktiren kat malikine bile böyle bir devir davası açmak teorik olarak mümkündür.
Aidat ve gider borcunu ödemeyen kat malikine hem yasal faiz hem temerrüt faizi uygulanmakta hem de çoğu zaman kötü niyet tazminatına da hükmedilmektedir. Borçlu bunlara ek olarak icra ve dava masraflarını ve ayrıca karşı yan avukatlık ücretini de ödemektedir ve bu kadar fazla ödeme yükümlülüğü zaten geciken ödeme için gereken adaleti ve hakkaniyeti sağlamaktadır. Durum buyken buna bir de yıllık %60 tazminat eklenmesi ve toplam faiz oranını %113’ün üzerine çıkartmaktadır ki kanunun amacının bu olmadığı açıktır.
Gecikme Tazminatı ve Faiz Birlikte Uygulanamaz
Gecikme tazminatı tazminatı esasen faiz olduğuna göre temerrüt faiziyle birlikte uygulanması hukuken mümkün değildir. Zira 3095 Sayılı Kanun’ın 3. maddesi “[k]anuni faiz ve temerrüt faizi hesaplanırken mürekkep (birleşik) faiz yürütülemez” demektedir. Zaten eğer gecikme tazminatı faiz olarak kabul edilmezse bu yıllık %60’lık tazminatın ve yıllık %53’lük temerrüt faiziyle birlikte uygulanması sonucu ortaya çıkar ki yıllık %113,25‘a denk gelen bu gecikme bedelini hiçbir vicdan kabul edemez. 2025 yılı itibariyle temerrüt faizi yıllık %53,25tir. KMK’daki faiz olarak kabul edilmesi gereken gecikme tazminatı %60’tır. Bu durumda alacaklı taraf hangi faiz oranı yüksekse ikisinden birini talep etmelidir. Ancak bu iki faiz aynı anda uygulanmamalıdır. Aksi halde bu gecikme tazminatı ve temerrüt faiziyle birlikte uygulanırsa bu durumda yukarıda vurgulandığı gibi korkunç bir faiz tablosu ortaya çıkar.
Yargıtay’ın Hatalı Yorumu
Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda aşağıdaki Yargıtay kararını değerlendirdiğimizde kararın ne kadar yanlış olduğu görülecektir.
“2-5711 sayılı Yasa ile değişik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesine göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Gecikme tazminatı, asıl alacağın gününde ödenmemesi durumunda geç ödemeden dolayı alacaklının gerçekleşeceği kabul edilen zararının karşılığıdır. Faiz ise alacaklının zararının olup olmadığını dikkate almayan “temerrüt” karşılığıdır. Bu iki talep farklı olduğundan talep var ise hem gecikme tazminatına, hem de yasal faize hükmedilmelidir. Takip talebinde alacaklı vekili tarafından asıl alacağa takip tarihinden itibaren aylık %5 gecikme tazminatı ile birlikte yasal faizde talep edildiği halde asıl alacağa sadece gecikme tazminatı uygulanıp yasal faiz işletilmemesi, Doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2014/18325 E., 2014/17518 K.)